Pokud nájemce, kterému byla doručena výpověď z nájmu bytu z důvodu podle ust. § 711 odst. 2 občanského zákoníku, k jehož uplatnění nepotřebuje pronajímatel přivolení soudu, ani nájemce nepodá (podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku) příslušnou žalobu na neplatnosti výpovědi, ani se nevystěhuje – byt nevyklidí a nepředá zpět pronajímateli (dobrovolně), žaluje – musí žalovat – přece jen pronajímatel u soudu nájemce, a to na vyklizení bytu.

Z judikatury: "Zatímco dřívější soudní praxe připouštěla, aby výpověď pronajímatele byla pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, nepřichází tato možnost u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku ve znění po novele č. 107/2006 Sb. v úvahu. Je tomu tak právě proto, že k ukončení nájemního vztahu dochází u těchto výpovědních důvodů bez ingerence (přivolení) soudu, tj. aniž by byla podávána žaloba na přivolení k výpovědi, jejíž součástí by byl i hmotněprávní úkon pronajímatele (výpověď z nájmu bytu). Nelze také pominout skutečnost, že zatímco podle právní úpravy účinné do 30. 3. 2006 nastávaly účinky výpovědi (zánik nájemního vztahu) až ve spojení s pravomocným soudním rozhodnutím a součástí výroku rozsudku, jímž soud přivolil k výpovědi, byl vždy také výrok o povinnosti k vyklizení (v návaznosti na určení výpovědní lhůty a rozhodnutí o bytové náhradě), podle současné právní úpravy tomu tak u výpovědi dané podle § 711 odst. 1 a 2 občanského zákoníku není. Účinky platné výpovědi nastávají již jejím doručením nájemci a pokud nájemce po zániku nájemního vztahu (resp. po právní moci rozsudku, jímž byla zamítnuta žaloba na neplatnost výpovědi) byt nevyklidí, nezbývá pronajímateli než domáhat se jeho vyklizení prostřednictvím žaloby na ochranu svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 občanského zákoníku." (Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 78/2008, ze dne 25. 11. 2009) Možnosti dodatečného přezkumu platnosti výpovědi Neznamená to však, že i když se nájemce včas nebo vůbec nebránil, soud vyhoví pronajímateli a uloží nájemci povinnost se vystěhovat, což ostatně potvrzují i rozhodnutí soudů. Za určitých okolností může být platnost výpovědi zkoumána i v řízení o vyklizení bytu - nelze mít za skončený nájem bytu, a nařídit proto nájemci jeho vyklizení, na základě výpovědi, která je neplatná třeba proto, že neobsahuje všechny náležitosti předepsané zákonem (viz ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku). Z judikatury: "Měla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem (písemná forma, výpovědní důvod, výpovědní lhůta, závazek pronajímatele zajistit nájemci bytovou náhradu a poučení o možnosti podat do 60 dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi) a ve lhůtě 60 dnů nebyla žaloba na určení její neplatnosti podána, nelze již v řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi." (Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě spis. zn. 71 Co 53/2009 ze dne 6. 4. 2009) Z toho lze podle mého názoru dovodit opak, že neměla-li výpověď z nájmu bytu všechny formální náležitosti stanovené zákonem, lze v následném řízení o vyklizení bytu zkoumat neplatnost této výpovědi. Domnívám se však, že by šlo jen o jeden z mnoha dalších případů, kdy lze i posléze zkoumat otázku platnosti výpovědi, nasvědčuje tomu i další judikatura. Z judikatury: "I když nájemce nepodal žalobu o neplatnost výpovědi nájmu bytu podle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, neznamená to, že by v jiném řízení nemohl namítat absolutní neplatnost výpovědi (např. pro neurčitost nebo nesrozumitelnost)." (Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové spis. zn. 22 Co 401/2008, ze dne 6. 11. 2008) Podobně judikoval i další odvolací soud: "I když nájemce bytu nepodal včas žalobu dle ust. § 711 odst. 5 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním úkonem. Prekluzívní lhůta (60 dnů pro podání žaloby na neplatnost výpovědi) se týká jen řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro neexistenci výpovědního důvodu." (Podle rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. 8. 2010, spis. zn. 14 Co 239/2010) Příklad flagrantního pochybení pronajímatele způsobujícího neplatnost výpovědi, kdy nelze nájemci uložit povinnost byt vyklidit v následném řízení o vyklizení bytu, i když nájemce nebrojil žalobou proti neplatnosti výpovědi: Rozhodně nelze uložit nájemci (žalovanému) povinnost vyklidit byt a předat jej zpět pronajímateli (žalobci), pokud mu ten sice doručil výpověď ve smyslu ust. § 711 odst. 1 občanského zákoníku, k níž nepotřebuje přivolení soudu, jestliže nájemce nepodal žalobu na neplatnost výpovědi, která však trpí kupř. tou vadou způsobující její neplatnost, že ve výpovědi chybí poučení nájemci o možnosti bránit se neplatnosti výpovědi právě podáním žaloby u soudu ve smyslu ust. § 711 odst. 3 občanského zákoníku.

ČR právo bydlení

Reklama